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【アスベスト】
石綿のことで、その繊維は悪性中皮腫の原因となり肺がんなどを引き起こす可能性があることが知られています。昭和50年（1975年）に禁止されるまでは、建物建築の際に断熱などのために石綿を吹き付けなどに使用していたため、今でもアスベストを含有した建物が残っています。こういった建物は解体の際に通常より高い費用がかかるので注意が必要です。
【アセットマネジメント】
資産管理、運用のこと。一般的には投資家のために資産（asset）を総合的に運営管理するいわゆる投資顧問業務のことを意味します。不動産においては投資対象不動産の取得、賃貸管理、売却等の不動産運用業務を行う専門家をいう。
【イールドギャップ】
借入金利と不動産投資利回りの差のこと。借入金利が3%で利回りが6%なら3%のイールドギャップがありギャップが大きいほどレバレッジ効果が大きくなります。
【インカムゲイン】
資産運用に際して、ある資産を保有することで安定的・継続的に受け取ることのできる現金収入のこと。不動産の場合は家賃収入がこれにあたります。
【インフレーション】
物価が継続して上昇する状態のこと。略してインフレと呼ぶ。インフレ状況下では賃料や不動産の価値自体も上昇することになる。
【売主】
不動産の売主には1.不動産業者、2.一般個人、3.一般法人、4.地方公共団体、国などがある。不動産業者が売主の場合は一般的にその他より保証や瑕疵担保期間が長く設定される。
【エンジニアリングレポート】
対象になる不動産の物理的状況について専門家がまとめたレポートのこと。主に順法性、建物診断、アスベスト等の有害物質含有の有無、土壌汚染の有無、修繕費用の見積もりなどをまとめたもの。最近は不動産ファンドへ組み込む際や検査済証の無い物件などを再検証するために取得する場合などがある。
【オフィスビル】
業務用に使用されることを目的とした建物で、主に法人に賃貸する事で収益を見込むビルのこと。事務所や店舗として賃貸し家賃を得る。収益不動産としては住宅に比べ景気により賃料や空室率が左右されやすい。 |
 
【瑕疵担保責任】
売買の目的物に隠れたる瑕疵があった場合に売主が負う責任のこと。（民法570条）範囲を定めて売主が不動産業者の場合は2年（新築は10年）、個人の場合は2~3ヶ月の場合が多い。ケースによって「瑕疵担保免責」を定める場合もある。
【官民境界】
官有地との境界のことで一般的には道路（公道）との境界が一般的ですが、赤道や青道などの旧官有地が敷地内に入っている場合もあるので公図等で十分確認する必要があります。
【既存不適格建築物】
法令等が改正されたことによって現行法令に適合しない状況となってしまった建物のこと。こういった建物は建築時に違法性がなければ順法性に問題はないとされますが、建替時には現行法令に従う必要があるため、それまでの収益性が保てなくなる可能性があるため注意が必要です。
【キャップレート】
総合還元利回りともいう。投資家が求める不動産の期待利回りのこと。
【キャピタルゲイン】不動産を売却した時に発生する売却益のこと。買った時よりも高い金額で売れればキャピタルゲインが得られたことになる。売却損が出た場合はキャピタルロスという。
【境界】
対象不動産の隣接地との境目のこと。官有地と民有地の境の官民境界、民有地同士の境の民民境界があります。土地家屋調査士や測量士が測量図を作成する際に隣接地所有者同士の合意で境界を定め、境界標として金属標や杭、鋲などが設置されます｡
【金銭消費貸借契約】
銀行などの金融機関で借入れをする際、金融機関と締結するローン契約のこと。
【減価償却費】
不動産のうち建物や設備についてそれぞれの耐用年数の間に費用として計上していくもの。建物や設備は長期間にわたり使用するにしたがい少しずつ価値が落ちていくという考えに基づいています。例えば、RC造の法定耐用年数は47年、S造は34年、木造は22年であって、購入時に一括して建物代を経費計上するのではなく、毎年少しずつ経費計上することになります
【減損会計】
主に固定資産（不動産）への投資に対して、その収益性が当初の予想より低下し、その資産の帳簿価額に過大評価が生じた場合は、将来に損失を繰り延べないために、当該過大評価となっている金額について減額する処理をする。2005年3月から適用されている会計ルールのこと。
【公図】
法務局に備え付けられている地番ごとの位置、形状などを表す地図のこと。現在正確には「地図に準ずる図面」であり古い測量のものが多く正確さには欠けるが高精度な図面の完備にはまだ相当な時間がかかるため、実際には公図を重要な参考資料として用いている。
【固定金利】
変動金利と異なり市場相場の変動によらず契約時に取り決めた金利が取引期間中採用される金利のこと。10年や20年の長期固定金利型や3年や5年の短期固定金利型など金融機関によって様々な商品がある。
【コンバージョン】
その不動産の建物用途を変更することにより収益性を高めること。例えば最適用途が住居系にあるオフィスだった建物を居住用としての設備を充実させて住居系に変更したりビジネスホテルをオフィスビルに変更するなどのケースがある。 |
【サブリース】
転貸借のこと。貸主は借主を探すのですが、空室の心配や賃料延滞などいくつかの心配や問題があります。サブリースは貸主が管理会社などに一括して賃貸することで契約は一本化されます。また、これに付随して空室の賃料保証などのサービスを併せている場合が多いようです。但し、当然貸主が負うリスクをサブリース会社が負うわけですからその場合の賃料は直接借主とやりとりする場合より低くなります。一般的には直接借主と結ぶ賃料の７〜8割程度が多いようです。
【私募ファンド】
非公開募集のファンドで少数の限定された投資家もしくは機関投資家と呼ばれるプロの投資家のみ（年金基金、銀行、生損保等）が出資して作るファンドのこと。プライベートファンドとも呼ばれる。
【収益還元法】
不動産の価格評価の手法で、対象不動産の収益性に着目して鑑定する手法のこと。
【新耐震基準】
昭和56年6月（1981年6月）以降に建築確認を受けた建物は建築基準法等における「新耐震基準」で建築されています。それ以前の建物は「旧耐震基準」と呼びます。建物の耐震性を把握する上で重要な事柄と言えます。
【信託受益権】
一般的には「信託財産から生じる利益を受け取る権利」のことを言う。信託化された不動産には流通課税を軽減できるメリットやノンリコースローンを活用する際には一定のデューデリジェンスを経た物件だと判断することも出来ます。
【信託受益権販売業者】
信託受益権販売業とは、「信託の受益権の販売又はその代理若しくは媒介を行う営業」と定義され、これを営もうとする者は、内閣総理大臣の登録を受ける必要があります。
【スプレッド】
金融機関の利ざや（調達金利と運用金利の差）のこと。
【責任財産限定特約】
ローンの遡及対象となる財産を対象不動産のみに限定すること。ノンリコースローンのことを指す場合もあります。
【総合還元利回り】
キャップレートとも呼ばれます。投資家が求める不動産の期待利回りのこと。
【ソシアルビル】
いわゆる雑居ビルを言います。スナック、居酒屋などの小ぶりな店舗が集積しているビルで、一般的にはリスクもあるため利回りが高めに設定されているケースが多くなっています。 |
【タックスヘイブン】
法人税等がなく租税回避地として有名、かつ会社設立が容易な場所を指します。不動産ファンドのスキームの中でSPCをケイマンに設立するなどと言う場合が多い。ケイマンとはケイマン諸島（カリブ海に浮かぶ英国領の島）のこと。
【ディスポジション】
不動産ファンドの運用を終えた物件を最終的に処分する行為をいう。
【出口戦略】
収益不動産は保有している時にはインカムゲインを得られ安定していますが、売却時は株式や債券と違い流動性が低い為、いかに有利な売却が出来るかが非常に重要な要素になります。その為特に当初から運用期間を定めているような不動産ファンドの場合は売却を戦略的に行う必要がありこのように呼ばれています。
【デット】
負債のこと。自己資金と借入金で収益不動産を購入する場合は自己資金部分をエクイティと呼び、借入金部分をデットと呼びます｡
【デフォルト】
債務不履行のこと。不動産投資では借入金の返済が滞る状態をいう。
【デューデリジェンス】
物件を精査すること。対象不動産が投資家の期待通りの収益を上げる事ができるかどうか、また、想定外のリスクが含まれていないかを事前に確認する作業を言います。一般的には「法的調査」「経済的調査」「物理的調査」があり、エンジニアリングレポート、不動産鑑定評価書、マーケットレポートなどを各専門家に依頼して作成、検証する。
【登記】
不動産における登記は，土地や建物の所在・面積のほか，所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載しこれを一般公開することにより権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。また、不動産の所有権などの権利を第三者に対抗するためには、登記をしている事が前提になります。
【トラックレコード】
収益不動産の過去の投資運用実績のことをいう。 |
【内部収益率】
内部収益率（ＩＲＲ）とは複利計算に基づいた、投資に対する収益率（利回り）を表します。ＩＲＲは、ＮＰＶの累計がゼロになる割引率として求められます。
ＩＲＲはＤＣＦ法によるＮＰＶと並んでよく使われる投資判断指標です
【入札】
（ビッド）ともいう。期日を決めて価格と条件を記入した札を一斉に開札し、最高額かつ好条件の入札者を第一交渉権者とする方式。
【ノンリコースローン】
非遡及型のローンのこと。融資をした金融機関はローンの返済原資を対象不動産のみに限定し、それ以上の返済責任を追及しないローンのことをいう。よってローン借入者は対象不動産を手放せば仮にそれで借入金の全額の返済ができなくともそれ以上の責任を負わない。もちろん連帯保証人は不要でその他の財産への影響もない。 |
【バリューアップ】
収益不動産の収益性や不動産価値をより高めることをいう。そのためにリノベーションやコンバージョンを検討、実施したりＰＭ（プロパティマネジメント）の質を高め管理面からも価値を高める工夫をする。
【バルクセール】
複数の不動産を一括で売却すること。売却に関する手間が省けることや魅力の低い物件も同時に売却できる可能性があり、不動産ファンドが運用したあとの物件売却方法として良く用いられる。
【秘密保持契約】
（ＣＡ）ともいう。収益不動産の売却時に所有者、入居者等の内容を購入検討者に渡す際に情報の漏洩を防ぐ目的で取り交わされる書類のこと。
【ビッド】
入札のこと。
【ビルメンテナンス】
（ＢＭ）ともいう。建物管理業務のこと。ビルの管理業務は清掃、電気・空調・給排水等の運転、整備、セキュリティーなど多岐に渡る。これらを統括してコストを抑えつつ建物価値の維持を図っていくための総合的なメンテナンス業務のこと。
【ファンド】
ファンドという言葉自体は「資本」、「基金」の意味。投資家から集めたお金の集まりのこと。
【不動産鑑定評価書】
不動産の鑑定評価に関する法律に基づき、不動産鑑定士が対象となる不動産の適正価格についてまとめたもの。一般的に不動産鑑定評価書を発行するのは不動産鑑定会社となる。
【不動産ファンド】
投資家から集めた資金や金融機関からの借入れを使い不動産を購入、運用し、そこから生み出される収益または売却益を配当として投資家に還元する仕組み。公開型のＲＥＩＴと非公開の私募ファンドがある。
【フリーレント】
入居者を誘致しやすくする為のサービスとして、一定期間賃料を無料とする方法。
【プロパティマネジメント（ＰＭ）】
収益不動産の建物管理、テナント入居者募集管理、建物修繕業務、キャッシュフローの入出金管理業務、レポート業務があり、これらを効率的にマネジメントすることにより対象不動産の生み出すキャッシュフローの最大化を図る業務。
【ヘッジ】
防御策のこと。低金利での資金調達が出来る場合でも金利上昇時に対応すべく防御策を講じて置く必要があり、特に不動産ファンド等大きなファンド組成時に使われます。その方法はいくつかありますがここでは省略致します。
【変動金利】
市場相場により常に変動する金利。一般的に3ヶ月毎や6ヶ月毎に見直される。収益物件購入の際の借入れ時に、変動金利か固定金利の2つから選ぶ事になる。
【ポートフォリオ】
リスク分散のこと。資産のポートフォリオとして、現金、株式、不動産にわける等という時に使う。不動産ファンド会社などでは収益不動産の規模、エリアなどを戦略的に分散することをいう。 |
【民民境界】
民間の土地同士の境界のこと。
【目論見書】
金融、証券の業界用語であったが、最近は不動産ファンドの投資家向けのみならず、個別の収益不動産の将来にわたっての収益性に関する見込みを表した書類として不動産コンサルタント会社等により作成される。 |
【リーシング】
賃貸の募集営業のこと。テナント誘致、入居者募集、条件交渉、契約手続き等の一連の業務をいう。
【レジデンス】
個人の居住用に使用されることを目的とした建物のこと。
【レバレッジ効果】
「てこ」のこと。小さな力で大きな物を動かすことからこのように呼ばれています。収益不動産の利回りが借入れ金利より高ければ有効に作用します。
【レントロール】
一棟の建物において各テナント、入居者の占有する階、部屋番号、テナント又は入居者名、契約時期、賃貸面積、賃料、管理費、敷金、礼金、更新料等を一覧にまとめたもの。 |
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